Das Hessische Finanzgericht hat mit seinem Urteil vom 18. Juni 2024 (Az. 10 K 1736/19) wichtige Klarstellungen zur steuerlichen Behandlung von anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Eigentumswohnungen getroffen. Dabei ging es um die Frage, wie Renovierungs- und Sanierungskosten, die unmittelbar nach dem Erwerb einer Immobilie anfallen, steuerlich behandelt werden.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn nach dem Erwerb einer Immobilie bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die den Wert der Immobilie steigern oder den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Diese Kosten sind nicht mit laufenden Instandhaltungsmaßnahmen gleichzusetzen, sondern umfassen eher umfangreiche Renovierungen oder Umbauten, die den Wert des Objekts erhöhen.
Die steuerliche Frage, die sich stellt, ist, ob diese Kosten sofort als Werbungskosten abgezogen werden können oder ob sie über die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt werden müssen.
Das Urteil des Hessischen Finanzgerichts
In dem aktuellen Urteil entschied das Hessische Finanzgericht, dass anschaffungsnahe Herstellungskosten grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Stattdessen müssen diese Kosten auf die AfA (Absetzung für Abnutzung) aufgeteilt werden und über die Nutzungsdauer des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden.
Das Gericht stellte dabei klar, dass Maßnahmen, die unmittelbar nach dem Erwerb einer Wohnung durchgeführt werden und die den Wert der Immobilie erhöhen, nicht als reine Instandhaltungsaufwendungen zu betrachten sind. Sie gelten vielmehr als Herstellungskosten, die den Wert der Immobilie substantiell steigern.
Die Anschaffungskosten müssen dabei eng mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sein. Das bedeutet, dass die durchgeführten Maßnahmen direkt auf den Erwerb folgen müssen und nicht über einen längeren Zeitraum verstreut durchgeführt werden dürfen.
Konkrete Auswirkungen für Eigentümer und Käufer
Für Käufer von Eigentumswohnungen oder Immobilieninvestoren hat dieses Urteil eine große Bedeutung. Wer nach dem Erwerb einer Immobilie umfangreiche Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführt, die den Wert des Objekts steigern (z. B. durch Umbauten, Erneuerung der Fenster oder Dämmung), muss diese Kosten in der Regel nicht sofort in voller Höhe absetzen. Stattdessen müssen sie über die AfA auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden.
Das bedeutet konkret, dass die steuerliche Entlastung nicht sofort erfolgt, sondern sich über viele Jahre erstreckt. Diese Regelung sorgt dafür, dass eine faire steuerliche Bewertung erfolgt, da die Kosten über die wirtschaftliche Lebensdauer der Immobilie verteilt werden.
Was bedeutet das für die steuerliche Planung?
Für die steuerliche Planung ist es wichtig, dass Käufer von Immobilien oder Eigentümern, die umfangreiche Renovierungen vornehmen, sich der AfA-Regelung bewusst sind und diese bei der steuerlichen Geltendmachung berücksichtigen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können also nicht ohne Weiteres in einem Jahr vollständig abgesetzt werden, sondern müssen über die Jahre hinweg verteilt werden.
Zusammenfassung und Ausblick
Das Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 18. Juni 2024 (Az. 10 K 1736/19) zeigt klar, dass Sanierungs- und Renovierungskosten, die unmittelbar nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung anfallen und den Wert der Immobilie steigern, als Herstellungskosten behandelt werden müssen. Diese können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern müssen über die AfA verteilt werden.
Für alle, die in den Erwerb und die Sanierung von Immobilien investieren, ist es wichtig, sich dieser steuerlichen Regelungen bewusst zu sein, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen. Wer Unsicherheiten hat oder die steuerlichen Auswirkungen auf seine Sanierungsmaßnahmen prüfen möchte, sollte sich rechtzeitig von einem Steuerberater beraten lassen.
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